Покупка недвижимости без должной проверки это худшее, что вы можете сделать!

Вне зависимости покупаете вы загородную недвижимость или продаёте крайне важно проверить и подготовить полный пакет документов, чтобы покупателя ничего не смущало и сделка прошла быстро и без проблем. Вы же не хотите после сделки обращаться в суд за признанием сделки недействительной и отсуживать уплаченные деньги?!

8 важных "П" перед покупкой загородного участка с домом.

Чтобы не потерять деньги при покупке загородной недвижимости важно проверять то что не проверят ни риэлтор ни нотариус и даже продавец. Что же проверять?

Проверяем, межевался ли земельный участок. Если да – хорошо, в противном случае вам самим придётся этим заниматься – искать опытного кадастрового инженера, оплачивать его работу, а самое неприятное - разрешать споры с соседями, которые могут возникнуть при подписании акта согласования. Как проверяем – по кадастровому номеру ищем земельный участок на Публичной кадастровой карте. Участок без межевания имеет рядом с кадастровым номером надпись «Без координат границ». Или же можно запросить у продавца выписку из ЕГРН. Если в выписке нет ни чертежа, ни координат – участок не межевался.
Проверяем фактическую границу земельного участка. Если границы участка учтены в ЕГРН, нужно узнать, соответствуют ли они фактическим границам. Часто бывает так – по сведениям ЕГРН все хорошо, а по факту –границы накладываются на кадастр соседей. Если соседи окажутся неуступчивыми, вместе с участком вы приобретете проблему, которая решается только через суд. Как проверяем - вызываем геодезистов, которые выполнят измерения, а потом передадут вам чертёж с фактическими и кадастровыми границами участка. При проверке фактических границ также можно обнаружить самозахват земли. Например, по сведениям ЕГРН площадь земельного участка составляет 8 соток, а по факту там целых 10. Эти неоформленные сотки можно узаконить путем прирезки и последующего выкупа, но нужно иметь в виду, что это также дополнительные траты, причем довольно большие. Если у приобретаемого участка обнаружился самозахват, который вы не планируете оформлять в законном порядке, можно освободить лишнюю землю – установить фактические границы в соответствии со сведениями ЕГРН. Эта процедура называется вынос границ в натуру, и тут снова нужна помощь геодезиста.
Проверяем наличие ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территории). В отношении некоторых объектов (ЛЭП, линии связи, водоемы, питьевые источники) устанавливаются специальные зоны, которые всегда имеют рад ограничений разной степени серьезности. Земельный участок может попадать в такую зону, полностью или частично. В некоторых ЗОУИТ может быть запрещено любое строительство, следовательно, вы не сможете полноценно пользоваться приобретенным участком. Как проверяем - с помощью Публичной кадастровой карты (вкладка Слои/ЗОУИТ), а лучше всего запросить у продавца ГПЗУ, актуальностью не менее 1 года – там будут указаны все имеющиеся обременения.
Проверяем, закоординирован дом или нет. Дом мог быть оформлен в упрощённом порядке: на основании декларации, кадастрового или технического паспорта, Решения суда, и т.п. – в этом случае данные о координатах дома будут отсутствовать в ЕГРН. Как проверяем: так же, как и наличие межевания у участка - по кадастровому номеру здания. Либо запрашиваем у продавца выписку из ЕГРН на дом. Если в ней нет чертежа, отображающего контур здания на участке, дом не закоординирован. Следует запомнить важную вещь – контур здания не должен пересекать границу земельного участка!
Проверяем, совпадают ли фактические характеристики (этажность, площадь) со сведениями ЕГРН. Раньше требования к подсчету площади и этажности были иные – например, балкон, терраса и внутренние перегородки исключались из общей площади, подвал и мансарда не считались полноценными этажами (соответственно, их площадь тоже не учитывалась). Сейчас все наоборот. Либо продавец мог провести реконструкцию, но не проводил работы по учету изменений сведений ЕГРН. Как проверяем – визуально осматриваем здание, а также запрашиваем у продавца паспорт БТИ или иной документ, содержащий поэтажные планы, данные о размерах и площади объекта.
Проверяем, имеются ли 3-метровые отступы от дома до границ земельного участка. Упрощённый порядок оформления и отсутствие ПЗЗ позволяли строить и оформлять в собственность дома без учета отступов. В настоящее время требования ФЗ изменились. Покупка дома с такими нарушениями может выйти боком - например, сосед подаст на вас в суд за несоблюдение установленных отступов. Как проверяем - на основании выполненных геодезических измерений или же самостоятельно меряем рулеткой. Важно знать, что отступы определяются от границы участка, учтенной в ЕГРН. Поэтому лучше пригласить геодезиста – так вы получите наиболее точную информацию.
Проверяем, подходит ли земельный участок для строительства. Ситуация - на земельном участке построили дом, но в собственность его не оформили, а продают и дом, и участок. После сделки может выясниться, что дом узаконить нельзя – на участке запрещено строительство, так как вид разрешенного использования не подходит для ИЖС. Как проверяем - смотрим в выписке ЕГРН (выписка актуальна 1-3 месяца с момента получения). Если вид разрешенного использования не установлен или не предусматривает строительство дома, тогда узнаём, можно ли его установить или поменять. Данные можно уточнить в Правилах землепользования и застройки, действующих на территории, где находится земельный участок.
Проверяем, зарегистрировано ли право собственности на дом. Нелишним будет выяснить, есть ли на участке другие объекты строительства, оформлено ли на них право собственности. Сделки, когда «по бумагам» продают только земельный участок, а фактически на нем есть дом и иные постройки, - не редкость, ведь таким образом продавец экономит на налогах. Важно понять заранее, какие из имеющихся объектов можно без проблем оформить в собственность. Как проверяем – запрашиваем у продавца ГПЗУ (актуальность не менее 1 года), проверяем соответствие вида разрешенного использования участка. Возможно, продавец начинал оформление жилого дома и сможет предоставить вам уведомление о соответствии планируемого строительства. Сведения об ограничениях/обременениях также могут содержаться в выписке из ЕГРН и на Публичной кадастровой карте.

Остались вопросы и требуется консультация?

Оставьте заявку!

наш юрист ответит на интересующие вас вопросы в течение 10 минут

Я согласен с обработкой персональных данных

Покупка участка с домом под снос.

Перед покупкой ОБЯЗАТЕЛЬНО проверьте земельный участок: можно ли на нём построить жилой дом и не будет ли потом проблем с его оформлением. Ведь даже если на участке уже есть оформленный дом, это вовсе не значит, что нет никаких проблем!

А теперь к нашей ситуации. Начинаем со следующего:

Узнаём, оформлен ли дом. Если оформлен, тогда он также участвует в сделке, если же нет - выясняем у продавца, почему дом не оформлен. Не стоит сразу пугаться - дом могли не оформить просто потому, что никто не хотел этим заниматься. Чтобы подстраховаться, нужно запросить все имеющиеся документы на дом, чтобы проверить их и убедиться в отсутствии каких-либо "подводных камней".
Если дом не оформлен - можете начинать работы по его демонтажу, при этом никого не нужно уведомлять о сносе. Если дом оформлен и сведения о нем содержатся в ЕГРН - кроме фактического сноса необходимо исключить сведения об объекте из ЕГРН: подать в в местные органы власти уведомления о планируемом и завершенном сносе, а потом заказать у кадастрового инженера акт обследования.
Если вы решили строить новый дом на старом фундаменте оформленного дома, можно не ликвидировать сведения об объекте из ЕГРН, а провести учет изменений дома через реконструкцию.Сведения об объекте сохранятся в ЕГРН, а все характеристики (площадь, этажность) изменятся. В этом случае можно воспользоваться Дачной амнистией или пойти путём согласования Уведомлений. Рекомендация - лучше оформлять реконструкцию через согласования Уведомлений, так как это юридически более надёжный способ. Если же дом построен с незначительными нарушениями - не соблюдены отступы в 3 метра от забора или есть охранная зона - тогда следует воспользоваться Дачной амнистией.
Не забываем о тех, кто прописан в доме. До совершения сделки им обязательно нужно выписаться. Вы же не хотите, чтобы потом вас ждали неприятные "приключения".

Ну и ещё пара моментов:

оформлять демонтажные работы по сносу в официальном порядке не нужно - это касается только юридических лиц, которые должны подготовить проект, получить ордер и т.д.;
получать новые технические условия на электричество и газ также не нужно (с газом могут быть отдельные вопросы, так как при сносе необходимо отключить дом от газоснабжения, а потом снова подключить уже новый дом).

Кстати, интересно получается - если в доме прописан человек, то выписать его без согласия можно только по суду, а вот снять с кадастрового учёта дом, в котором кто-то прописан, можно. Получается, если так сделать, то человек будет прописан в доме, которого уже нет?! Что скажете на такое дело?

Выберите вашу ситуацию

Проверить загородную недвижимость перед покупкой

Выбрать

Подготовить загородную недвижимость для продажи

Выбрать

Проконсультироваться с кадастровым инженером или юристом ибо есть нюансы

Выбрать

Как правильно покупать недостроенный дом?

При покупке земельного участка с недостроенным домом очень важно сразу понимать, сможете ли вы оформить дом после окончания строительства. Поэтому стоит задать вопрос продавцу (и себе): "А почему дом не достроили?". Если это финансовая причина или изменение жизненных планов, тогда никакой проблемы нет. Но если строительство прекратили, потому что есть препятствия для дальнейшего оформления, тогда ситуация не очень приятная. Но еще хуже будет, если вы не узнаете об этом сразу.

Для того, чтобы обезопасить себя при покупке участка, вы должны:

запросить у продавца ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), чтобы проверить имеющиеся ограничения или обременения. ГПЗУ должен быть 1-3-месячной свежести. Заказать его может продавец. Если продавец отказывается предоставлять такой документ - он либо не знает, как и где его заказать/ленится заказывать, либо он хочет что-то скрыть от вас.

уточнить, получал ли продавец разрешение на строительство дома или согласовывал уведомление о начале строительства. Возможно, что такой документ уже есть - тогда продавец обязан передать его вам после оформления сделки, чтобы вы могли оформить дом в собственность после завершения строительства.

запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН на земельный участок. Из выписки можно о наличии обременений, ограничений, а также проверить актуальность сведений о собственнике (всякое бывает).

проверить кадастровую границу земельного участка на публичной кадастровой карте, а также вызвать геодезистов, которые выполнят обмеры границы участка по фактическим ограждениям, а затем предоставят вам чертёж с фактическими и кадастровыми границами. Бывает такое, что построенный дом выходит (частично или полностью) за кадастровую границу участка, а это уже грозит большими проблемами при оформлении дома.

проверить на публичной кадастровой карте или геопорталу (в каждом субъекте он свой и адрес можно найти в интернете. Для МО - ссылка, а для Москвы - ссылка) попадает ли земельный участок в ЗОУИТ.

попросить продавца подать документы на согласование уведомления о начале строительства. Если земельный участок попадает в зоны и территории, сведений о которых по тем или иным причинам нет в общем доступе, в уведомлении будет указано, с кем необходимо согласовать строительство дома или какие есть ограничения или обременения.

Покупка недвижимости - очень важный шаг, поэтому отнеситесь к нему внимательно и перепроверьте всё, о чем я постоянно пишу в своих статьях. Далеко не каждый риелтор, ни даже нотариус, станет делать такую комплексную проверку

Чертёж, который обязательно должен быть у каждого собственника земельного участка.

На своём вебинаре по проверке загородной недвижимости перед покупкой я рассказывал про чертёж, который должен быть у каждого собственника земельного участка. Важность этого чертежа для покупателя такова - сразу можно оценить, соответствуют ли фактические границы сведениям ЕГРН, и если есть несоответствия, насколько они сильные. Если межевание было сделано с ошибкой, или если в пределах фактических ограждений есть "прихваченная" территория - это сразу будет видно благодаря такому чертежу. Также на чертеже можно отобразить кадастровые границы смежных участков и проверить, не накладываются ли фактические границы участка на кадастровые границы соседей.

Кто-то может сказать, что при продаже/покупке достаточно выписки из ЕГРН. Но в выписке содержится информация, внесенная в ЕГРН. А если факт не соответствует сведениям ЕГРН? Об этом можно узнать только после проведения съемки границ участка и последующего анализа полученных результатов.

Бывает так, что продавец знает об имеющихся несоответствиях, но специально умалчивает об этом при продаже. Покупатель в первую очередь переживает о законности сделки. А вот о том, что участок может быть "проблемным", и после покупки придется приводить сведения о границах в порядок, человек может просто не знать. Поэтому перед покупкой следует обратиться не только к хорошему риэлтору, но и к аттестованному кадастровому инженеру. Кадастровый инженер по результатам геодезической съемки составит чертеж и напишет заключение, в котором обозначит все имеющиеся несоответствия и пути их исправления.

Скачать Образец чертежа

Наши преимущества

Опыт работы более 14 лет

Работаем «под ключ»

Решаем сложные и нестандартные задачи

Нацелены на положительный результат

Оформлено более 10 000 объектов

Работаем официально и по договору

Что необходимо сделать продавцу загородной недвижимости перед сделкой

Перед приобретением загородной недвижимости покупателю важно получить максимум информации, чтобы не купить проблемный участок и дом. Если продавец сможет предоставить всю "подноготную" об объекте, у продавца не возникнет никаких сомнений, следовательно - сделка пройдет быстро, успешно и выгодно.

Итак, что необходимо подготовить продавцу:

Выписку из ЕГРН. Это базовый и обязательный документ, который потребует любой нормальный покупатель. Выписку можно заказать в МФЦ или через Личный кабинет Росреестра (как это сделать, я описывал в одной из прошлых статей). Выписка даст покупателю информацию об адресе, категории земли, виде разрешённого использования, площади объекта. В выписке указывается запись о праве собственности/аренде/долевой собственности, также имеется информация об ограничениях и обременениях. Еще в выписке содержится информация о местоположении объекта - каталог координат и чертеж границ. Изучив выписку, продавец, кстати, сразу сможет понять, какие сведения об объекте нужно "докрутить": например, адрес некорректный - нужно обратиться за присвоением. Или категория земель не указана - нужно установить.

Межевание. Важно, чтобы межевание (т.е. уточнение местоположения границ) земельного участка было сделано заранее, до продажи. Сейчас все меньше покупателей готовы приобретать участки без уточненных границ - такая сделка похожа на покупку кота в мешке. Сейчас я везде распространяю чек-лист "Что важно проверить при покупке загородной недвижимости" - межевание в нем указано одним из первых пунктов. Мы сами разработали его с учетом опыта работы и распространяем бесплатно. Если не успеваете или не хотите делать межевание, закажите геодезическую съемку фактических границ с последующей подготовкой Чертёжа границ земельного участка, с каталогом координат и заключением кадастрового инженера. Такой чертёж покажет покупателю, что с границами вашего земельного участка всё в порядке, и после покупки он без проблем их уточнит. Если же обнаружатся проблемы, покупатель тоже будет знать о них заранее. Конечно, вы можете ничего не делать или не сообщать покупателю об имеющихся проблемах, но это уже будет полностью на вашей совести.

ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Очень важно, чтобы у вас был на руках этот документ. Заказать его вы можете через портал Госуслуг или МФЦ, предоставляется он бесплатно. Важно - если ваш земельный участок не отмежёван, тогда ГПЗУ вам выдать не смогут. ГПЗУ покажет ВСЕ ограничения, обременения, охранные зоны - сразу станет понятно, что и в какой части участка можно строить, с кем нужно согласовывать строительство, и т.д.
Документы-основания. Документы, на основании которых были оформлены права собственности на объекты недвижимости. Для земельного участка это: Постановление/Решение о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о перераспределении. Для объекта капитального строительства это также: разрешение на строительство, декларация, технический план, кадастровый паспорт. Какие-то из этих документов обязательно должны быть у вас - тогда не возникнет вопросов с обоснованием возникновения права собственности.

Согласованное уведомление о планируемом строительстве. Данный документ вам, конечно, оформлять необязательно, но если оформите, это будет большой плюс в вашу пользу. Благодаря согласованному уведомлению покупатель сразу удостоверится, что на участке можно построить и оформить жилой дом, потребуются ли дополнительные согласования. Уведомление согласовывается через сайт Госуслуг в течении 5-7 рабочих дней, услуга предоставляется бесплатно.

Членская книжка и протокол общего собрания. Если ваш земельный участок находится в СНТ, такие документы должны обязательно быть у вас. Если же их нет, придется их восстанавливать/получать новые, чтобы потом у покупателя не возникло конфликтов с правлением СНТ и обоснованием своего членства.

СТОИМОСТЬ РАБОТ

БАЗОВЫЙ

Стоимость:
от 10 000 руб.
Срок выполнения:
В течении 1 рабочего дня

Заказать услугу

РАСШИРЕННЫЙ

Стоимость:
От 25 000 руб.
Срок выполнения:
В течении 5 рабочих дней

Заказать услугу

Скачать Инструкцию

Бесплатно скачайте нашу авторскую Инструкцию

Часто задаваемые вопросы

При покупке участка с домом, помимо документов на землю, необходимо проверить документы на строение: уточнить основание для оформления дома в собственность (декларация, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, решение суда, уведомление об окончании строительства), на публичной кадастровой карте посмотреть привязку дома к земле, сопоставить границы дома и участка (важно, чтобы границы строения не выходили за границы участка).

При покупке неоформленного садового или индивидуального жилого дома учитывайте необходимость согласования уведомлений. Садовых домов это требование касается после 1 марта 2019 года. В свою очередь, для согласования уведомления необходим межевой план, поэтому построен дом или вы только собираетесь строиться, сначала участок отмежевывается, а потом составляется уведомление для строительства или оформления дома в собственность.

С 1 марта 2025 года сделки с земельными участками границы у которых не отмежёваны будут приостанавливаться, поэтому важно до сделки уточнить земельный участок отмежёван или нет. Сделать это легко с помощью публичной кадастровой карты. Если участок будет отображаться и подсвечиваться при клике по нему на карте, тогда земельный участок отмежёван.

Покупать можно, но предварительно необходимо проконсультироваться с кадастровым инженером и дополнительно уточнить данные об ограничениях в ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Если земельный участок находится в зоне КРТ, тогда нужно для начала уточнить, что за КРТ. В целом вы должны понимать, что если участок находится в КРТ, тогда на него не выдадут ГПЗУ и не согласуют Уведомление о планируемом строительстве, а дом вы сможете оформить только по Дачной амнистии, но это тоже не точно так как в разных регионах регистраторы смотрят по разному. Уточняйте данный момент у кадастровых инженеров, которые работают в вашем регионе.

Можно, но сначала необходимо проверить причину по которой участок большей площади, а так же необходимо проработать возможность узаконивания лишних соток после сделки. На самом деле покупая такой участок вы можете сэкономить так юридически продавец продать вам эти сотки не может, а оформить их можно официально и по стоимость от 50% от кадастровой стоимости (цена и условия зависят от региона в котором расположен земельный участок). Дополнительно консультируйтесь у кадастрового инженера.

При покупке участка с недостроенным домом важно уточнить, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства и если оформлен, то на основании каких документов. Также необходимо уточнить привязку дома к земле.

В состав процедуры кадастровой проверки земельного участка (ЗУ) перед покупкой входит: проверка правоустанавливающего (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоподтверждающих документов (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная и пр.), сопоставление фактических границ с границами по документам, изучение ГПЗУ на предмет ограничений, охранных зон и возможности возводить объекты капитального строительства нужной площади.

ВЫВОД

Покупка загородного участка - дело серьезное, и отнестись к нему следует соответствующе. Лучше потратить немного времени и не такие большие деньги, но убедиться в том, что вы выбрали хороший участок. Иначе потом придется потратить куда больше денег и времени. А если вы продавец и заранее заказали проверку границ участка, это хорошо скажется на вашей репутации и расположении потенциальных покупателей. Не стоит переживать, если есть некоторые несоответствия - это далеко не всегда отпугивает покупателей, ведь у вашего участка может быть масса других достоинств.

Проверка земельного участка перед покупкой

Покупка недвижимости без должной проверки это худшее, что вы можете сделать!

8 важных "П" перед покупкой загородного участка с домом.

Покупка участка с домом под снос.

Как правильно покупать недостроенный дом?

Чертёж, который обязательно должен быть у каждого собственника земельного участка.

Что необходимо сделать продавцу загородной недвижимости перед сделкой

Часто задаваемые вопросы

ВЫВОД